注文住宅を建てる際の流れ｜具体的な手続き内容も分かりやすく解説！

「注文住宅を建てたいけど手順が分からない」「注文住宅を契約したけど、イマイチ全体像が分からない」「ざっくりした流れは知っているけど、具体的にどのような手続きが必要なのか分からない」など、不安や悩みを抱いていませんか？

本記事では、
・基本的な注文住宅の流れ
・土地探しから引渡しまでの具体的な手続き内容
を簡潔に解説してます。これから注文住宅を始める方も、現在進行形で注文住宅を建てている方にも役に立つ情報になっているので、ぜひ参考にしてください。

ハウスメーカー探し

住宅メーカーは大手企業から地元の工務店まで何十社もあり、その中から希望条件にあった住宅メーカーを探すのも大変です。

候補地が見つかってから住宅メーカーを探してはスピードが遅くなるので、土地探しよりも先に住宅メーカーの候補を絞ることが重要です。2～3社くらいに絞ることで、候補地が出てきた際にスピーディーに進められます。

土地探し

家づくりにおいて、多くの方が苦戦するのが「土地探し」です。

土地は唯一無二の資産なので、「本当にここで良いのか？もっと良い土地があるのではないか？」「住環境や近隣トラブルは大丈夫か？」「資産価値は下がらないだろうか？」など様々な不安が出てきます。不安が多くじっくり考えたいにも関わらず、良い土地はすぐに購入者が現れるため即決力が必要になってきます。

また、希望の土地に理想の間取りが建てられるとも限りません。必ず住宅メーカーに間取を作成してもらってから土地購入の判断をしましょう。

土地の購入意思表示

候補地に希望の家を建てられることが分かれば、土地の購入意思表示をしましょう。不動産は先着順なので、先に手を挙げた人が購入する権利を得られます。

買受証明書提出

土地の買受証明書を提出する際は「手付金」は不要です。手付金を支払うタイミングは「契約時」になりますので、この時点で不動産業者が手付金を要求してきた場合は要注意です。

住宅ローン仮審査

候補地・建物図面・資金計画書が揃うと、仮審査が可能です。仮審査を行うことで「借入可能金額」「借入金利」「保証料」などの具体的な金額を知れます。また、一般的に仮審査で提出する書類は下記です。

用意する書類

• 建物図面（配置図、平面図、立面図）
• 資金計画書
• 土地の物件概要書
• 土地の公図、謄本
• 直近の源泉徴収票（自営業者は3期分の確定申告書）
• 身分証明書

契約手続き（土地・建物）

仮審査が無事通過すると、土地と建物の契約手続きに進みます。契約手続きの際には手持ち資金から支払う必要があるので要注意です。

• 土地契約手付金：土地代金の最大2割
• 土地契約印紙代：土地代金による（相場は5,000～10,000円程）
• 建物契約手付金：建物請負金額の5～10％が相場
• 建物契約印紙代：建物請負金額による（相場は10,000円程）

仕様打合せ

仕様打合せでは、床・建具・クロス・天井・外壁・住宅設備など家全体のコーディネートをします。最低でも「2時間の打合せ×4回」は必要です。

また、国や県の補助金を利用する際は、住宅性能の基準値をクリアする必要があります。事前に補助金を利用したい旨をハウスメーカーに伝えることで、適用可能な性能に変更するなどの対応が取れるため必ず伝えましょう。仕様確定後だと変更できない場合や変更手数料が発生するなど、トラブルに繋がる可能性があるので要注意です。

（建築業者による）建物建築確認申請

建物のプランや仕様が決まると、住宅メーカーにて建築確認申請を行います。建築確認申請とは、「申請時点の建築基準法」や「各自治体の条例」に適合した建築物なのかを審査してもらうことです。

住宅ローン本審査（本申込）

住宅ローンの本申込では、「属性（勤務内容等）に変更が無いか」「建物は建築基準を満たしているか」などの審査に加えて「団体信用生命保険に加入できるか」など、より具体的な審査を行います。

団体信用生命保険の審査

保証会社によって定められた告知事項に対して、自己申告で審査を行います。

本申込に必要な書類

• 建物図面（配置図、平面図、立面図）
• 建築確認申請書類
• 確認済証
• 資金計画書
• 土地の物件概要書
• 土地の公図、謄本
• 直近の源泉徴収票（自営業者は3期分の確定申告書）
• 身分証明書
• 住民票謄本
• 印鑑登録証明書

金銭消費貸借契約・融資実行

本審査に通過すると、お金を借りる契約（金銭消費貸借契約）を銀行と結ぶことで、仮審査時に提示された借入可能金額を上限とした融資を受けられます。融資金から土地残代金を売主に支払うことで土地の所有権が移るため、2種類の登記手続きも必要です。

土地の残金取引

契約手続き時に支払った手付金額を差し引いた額や諸経費の支払いが必要になります。

• 土地残金（土地代金ー手付金額）
• 土地の仲介手数料（仲介業者が入ってる場合）
• 土地の固定資産税・都市計画税（所有権移転の日を基準に日割り計算）

（司法書士による）土地所有権移転登記

司法書士に依頼して、土地の残金決済完了と併せて売主から買主に所有権を移転します。

（司法書士による）土地に抵当権設定登記

「融資実行＝お金を借りた」ということになるので、担保提供が必要になります。土地を購入して新築する場合、建物は未だ無いので土地に先行して抵当権を設定します。

着工

着工前に着工金を建築業者に支払います。土地を購入して新築する場合は、土地の残金取引時に着工金の支払いをするケースが一般的です。

地鎮祭

建築工事前に、その土地の神様に対して工事の安全を祈願する儀式です。地鎮祭を行うかは施主の判断ですが、一生に一度のイベントでもあるため行うことをオススメします。

（専門業者による）地盤調査・改良工事

敷地配置図を元に、家の四隅と中心の合計5カ所の地盤強度を調べます。地盤調査を行った結果、改良が必要な場合は別途数十万円程の費用がかかるので予め予算を組んでおきましょう。また、改良有無に関わらず地盤保証が付きます。

（第三者機構による）基礎配筋検査

第三者機構にて、鉄筋の配置・本数・間隔などに問題ないかを検査（チェック）します。この検査をクリアしないと次の工程に進めません。

上棟

上棟後に中間金を建築業者に支払います。

電気配線の現場打合せ

仕様打合せ時に決めた電気配線図を元に、現場で再度打合せを行う住宅メーカーもあります。コンセントやスイッチの位置・高さ・数などを実際に現場でイメージしながら最終打合せが可能なため、オススメです。上棟後の電気配線現場打合せを希望する場合は事前に相談してみましょう。

（第三者機構による）構造体検査

第三者機構にて、土台・柱・梁・筋交い・構造面材・接合金物などに問題ないかを検査（チェック）します。この検査をクリアしないと次の工程に進めません。

（第三者機構による）外装下地検査

外装下地検査とは、簡単に言うと「雨漏りしないように適切に施工されているか」を検査（チェック）しています。外装下地検査自体は必須ではないので検査有無は住宅メーカーによって異なります。

完成

建物が完成すると、引渡しに向けて最後の検査や手続きを行います。

火災保険加入

2024年時点で加入可能な最長期間は5年です。地震保険は火災保険金額の30～50％の金額を上限に加入できます。支払った地震保険料は年末調整で保険料控除の対象になるので、税金対策にも繋がります。

（第三者機構による）建物完了検査

完成した建物が、着工前に提出した建築確認申請に適しているかを検査（チェック）します。

（土地家屋調査士による）建物表示登記

建物表示登記は必ず行います。住宅ローンを借りずに現金（キャッシュ）で家を建てた場合でも、必須なので注意しましょう。

引渡し

引渡しに合わせて最終金を建築業者に支払います。建物請負契約の金額から増減がある場合は、最終金で精算するのが一般的です。

（司法書士による）建物所有権保存登記・抵当権追加設定登記

新築した建物の所有者を登記簿に記載することで、「自分が所有する建物」ということを第三者に対抗可能です。また、建物完成までは土地にしか抵当権が設定できなかったので、建物完成した際に追加で抵当権を設定します。

まとめ

建売住宅とは異なり、注文住宅はやる事が多いです。土地探しから建物プランや仕様決めなど、自身の好きなように出来て楽しい反面、苦労することもあります。

一生に一度のマイホーム計画なので、後悔やトラブルが無いよう、事前に流れを把握しておくことが重要です。